Saiba como resolver conflitos de condomínios sem acionar a Justiça

A vida em condomínios nem sempre é das mais amistosas. Quem procura viver em apartamentos, procura maior segurança e sossego. No entanto, tem momentos que as divergências e alguns abusos ocorrem e isto provoca sérias brigas, que as vezes acabam virando caso de polícia ou indo parar na Justiça. Mas existem formas de resolverem estes problemas de uma maneira mais amistosa.

Para isso é necessária a preseça de um advogado especialista em Direito Condominial. Após mudanças no ordenamento jurídico, com ênfase na redução da judicialização de conflitos, o papel do advogado atualizado, hoje em dia, deve ter ênfase na busca da conciliação. É através da resolução de conflitos pela via extrajudicial. Mas também através das conciliações e mediações previstas no âmbito jurídico, o que traz mais agilidade na solução das variadas situações adversas dentro de um condomínio.

Alta na procura de imóveis

De acordo com a última Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI), divulgada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, no acumulado de 12 meses (setembro de 2020 a agosto de 2021) foram comercializadas 65.748 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. Número que representou um aumento de 34,5% em relação ao período anterior (setembro de 2019 a agosto 2020). Na ocasião foram negociadas novas 48.885 unidades condominiais.

Ricardo Tardem, tem 45 anos, possui uma administradora de condomínios que atende atualmente 45 condomínios, com aproximadamente 40 mil pessoas. Ele comenta que a atuação de um advogado condominial é fundamental na gestão de uma administradora. Por estar assistido por um profissional preparado e conhecedor desses assuntos faz toda a diferença:

“As rotinas existentes em um condomínio e suas obrigações legais exigem expertise jurídica. Dúvidas envolvendo convivência, crimes contra a honra, estudo da convenção, regras contidas no regulamento interno, análises de documentos, contratos, assembleias são alguns pontos que destaco e justifico a importância da atuação de um advogado na gestão juntamente com uma administradora.”

Amanda Accioli tem 47 anos, é síndica profissional e atua há 19 anos na área condominial. Ela conta que hoje existem condomínios que são verdadeiras cidades. Nela, cada uma conta com regulamentação interna própria e tão complexa que a Assessoria profissionalizada do departamento jurídico é extremamente necessária:

“Eu sempre acreditei que gerir profissionalmente um condomínio não significa que o síndico deva, necessariamente, ter como profissão a sindicatura. Mas sim, deve possuir profissionais competentes ao seu lado para a melhor tomada de decisão, amparado legal e costumeiramente, com orientações embasadas e dentro dos princípios da harmonização social e razoabilidade, tão presentes no exercício da profissão”, lembra.

“Cada dia mais, síndicos e administradores estão despertando para a necessidade de um corpo jurídico acompanhando as rotinas condominiais, e isso é muito importante. Aos meus olhos, um condomínio, seja ele pequeno ou grande, comercial ou residencial, de casas ou apartamentos, nada mais é do que uma empresa, e deve ser gerido como tal: precisa de gestão profissional para que seja saudável e esteja em conformidade com a lei.”

Missão

Para otimizar os recursos, como o tempo e os custos de um processo judicial, uma das missões do advogado condominialista é ter uma atuação extremamente proativa e conciliatória. Dra. Alessandra Bravo, advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, comenta que a atuação do advogado especialista é bastante ampla e necessária:

“A Assessoria Jurídica Condominial tem o objetivo de auxiliar na gestão do condomínio, mitigando e auxiliando, tanto com ações preventivas (antes da ocorrência de algum dano), bem como para ações que existem conflitos de interesse, ou ainda defendendo o condomínio em ações em geral. É importante considerar que as ações extrajudiciais devem trazer mais praticidade para os problemas do dia a dia, desde o início da implantação do Condomínio: Consultoria e acompanhamento da obra e pré-vistoria da unidade, Consultoria de problemas no imóvel, Assessoria para compra de imóvel, dentre outros”, explica.

“Até as práticas diárias de administração interna do condomínio, como: Elaboração de Comunicados, Notificações, Participação em Assembleias Gerais, Elaboração de contratos em geral, Mediação de conflitos, Cobranças em geral, Adequação da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), Reuniões com a Administração, Previsão Orçamentária Estratégica, Normas e Procedimentos, Regularização de Condomínios, Implantação do Compliance Condominial, Funcionários e Prestadores de serviço, dentre outros.”

O risco do condomínio não possuir as orientações técnicas de um advogado atuante na Assessoria especializada Condominial é a possibilidade de ocasionar aumento dos problemas cotidianos ou administrativos, que poderiam ser evitados com a orientação e acompanhamento jurídico especializados, além de garantir uma gestão tranquila e eficiente.

Auditoria Contábil Preventiva: uma das cautelas para evitar ações judiciais

A auditoria preventiva contribui de uma forma extremamente significativa para a gestão de condomínios. O trabalho passa por assegurar e direcionar as informações relativas às atividades internas, analisar documentos referentes à gestão do condomínio, assim como aplicar normas, procedimentos e testes que visam identificar a adequação da prestação de contas dos condomínios.

Esse é um passo muito importante para evitar ações que demandam longo tempo na justiça. Pois o objetivo é trabalhar na prevenção e na apuração das informações, para que problemas judiciais futuros não aconteçam. Michele Lordêlo é contadora e auditora contábil condominial, atua na área há 17 anos. Ela comenta que o trabalho em parceria com o advogado condominial é imprescindível para garantir o cumprimento das Leis.

“Acerca da atuação em conjunto da auditoria condominial com o advogado condominial, é algo que tem se tornado cada vez mais comum. Visto que este profissional emite relatórios sobre a legalidade dos contratos (e a auditoria sobre a adequação de pagamentos, dos tributos relacionados à empresa ou pessoa física) e as questões vinculadas à cobrança dos inadimplentes”, explica.

“Sendo assim, é fundamental para garantir o cumprimento de normas. Leis no âmbito condominial com base no ordenamento jurídico vigente, atuando, sobretudo, de forma preventiva, no acompanhamento de contratações sob o âmbito jurídico, adequações das cobranças, assessoramento ao condomínio, dentre outros serviços, conforme pactuação contratual.”

A importância da Conciliação na atuação do Advogado Condominialista

Quando falamos em notificações internas, multas a condôminos que desrespeitam regras e normas de convivência, o papel do advogado especialista deve nortear o caminho da conciliação. O advogado especialista em Direito Condominial tem papel importante no que diz respeito ao auxílio ao síndico e administradora. Dra. Alessandra Bravo alerta sobre algumas situações:

“As advertências e notificações, seguidas ou não de multas, devem estar primeiramente previstas na Convenção e/ou Regulamento Interno do condomínio. Quando o ato praticado não estiver previsto nos documentos internos do condomínio, é necessário amparar-se da legislação nacional, que se aplica ao caso concreto”, informa.

“Quando se trata de condômino antissocial, inclusive, é necessário verificar os atos praticados ilicitamente pela unidade: barulhos em horários inoportunos, brigas e desentendimentos rotineiros, dentre outros. Ações mais drásticas e oficializadas devem ser tomadas quando os primeiros passos conciliatórios não tiverem êxito.”

Antônio Carlos Lopes da Silva tem 53 anos, é síndico em um condomínio que possui 96 famílias. Ele confessa que no início da sindicatura agia primeiramente por impulso, mas no decorrer dos anos foi implementando técnicas mais moderadoras:

“Logo nas primeiras queixas que desrespeitam as normas de convivência dentro do condomínio, eu já ia notificando o morador sem orientação ou uma avaliação mais crítica da ocorrência. Incluindo a possibilidade de colocar o condomínio em risco”, conta.

“Agora, sempre que tenho que tomar alguma decisão importante no condomínio, levo a situação primeiro para o jurídico para depois compartilhar/discutir com o conselho. A contratação de um advogado especialista em Direito Condominial, na minha visão, é fundamental. Pois assim o síndico possa desenvolver seu trabalho com segurança, resguardando-se e, principalmente, resguardando o condomínio de possíveis ilicitudes, afinal, gerir um condomínio exige muita responsabilidade do gestor.”

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